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2026年6月に日本銀行が政策金利を引き上げたことで、住宅ローン市場にも大きな影響が広がっています。物価上昇に加え、不動産価格の高止まりも続くなか、これからマイホームを購入する方にとっては、慎重な判断が求められる状況といえるでしょう。そこで、金利上昇が続く今、家計への負担を抑えながら理想の暮らしを実現するための選択肢として、手ごろな価格で購入して自分好みにリノベーションできる団地を検討してみてはいかがでしょうか。

住宅ローン金利の基本を押さえよう

金利上昇局面を賢く乗り切り、購入後の後悔を防ぐためにも、まずは住宅ローンの基本である「金利の仕組み」を理解しておきましょう。

住宅ローンの金利タイプには、「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」の３種類があります。

◎「変動金利型」

特徴：金利情勢に応じて、返済期間中でも適用金利が変動するタイプです。主に「短期プライムレート」に連動し、日本銀行の政策金利の影響を受けやすい点が特徴です。一般的に金利は半年ごとに見直されます。

メリット：全期間固定金利型に比べ、当初の金利が低めに設定される傾向があります。借入後に金利が下がれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。

デメリット：借入時点では将来の返済額が確定しないため、長期的な収支計画を立てにくい面があります。金利が上がると、毎月の返済額や総返済額が増える可能性もあります。

※変動金利型の2026年7月時点の金利水準は1.08%前後です。

◎「全期間固定金利型」

特徴：借入時に完済まで適用される金利が確定するタイプです。

メリット：借入後に金利が上昇しても返済額は変わらないため、長期の資金計画が立てやすくなります。

デメリット：金利が下がっても返済額は変わらず、金利低下の影響を受けにくい点があります。また、一般的に当初金利は変動金利型より高めです。

※全期間固定金利型の2026年7月時点の金利水準は3%台です。

◎「固定期間選択型」

特徴：借入時に3年・5年・10年といった固定期間を選び、その間の金利を固定するタイプです。期間終了後は、その時点の金利で再度固定金利を選ぶか、変動金利に切り替えるかを選択できます。

メリット：固定期間中は金利と返済額が変わらないため、家計管理や返済計画が立てやすくなります。

デメリット：固定期間終了後の金利は、その時点の市場金利で決まるため、借入時点には将来の返済額を確定できません。終了時に金利が大きく上昇していると、その後の返済額が増えるリスクがあります。

住宅ローン選びは、今後の生活設計に大きく影響します。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、ご自身のライフプランに合った無理のない返済プランを選ぶことが大切です。

借入額をできるだけ抑えるには？

住宅ローンの金利負担を考えると、借入額をいかに抑えるかが重要な鍵となります。そこで、住まいの新たな選択肢として注目したいのが団地です。団地は周辺の一般的なマンションに比べて物件価格が安く、築年数が経つほど手ごろな価格で購入しやすい傾向があります。そのため、ライフスタイルや好みに合わせてリノベーションしても、新築マンションを購入するより総費用を抑えられるケースは少なくありません。

物件価格を抑え、住宅ローンの借入額を最小限にできれば、毎月の返済額や総返済額の負担も大きく軽減できます。そうして浮いた資金は趣味や家族との時間に充てることで、ゆとりある理想の暮らしの実現へとつながります。

下表では、一般的なマンション（35年ローン）と、陽に新た不動産が手がける新栄団地のリノベーション物件（20年ローン）について、住宅ローンの月々の返済額を比較しています。

※築年数の経過した団地では、金融機関によって担保評価や融資期間の判断が異なります。物件の耐震性、維持管理状況、長期修繕計画、申込者の年齢や収入などによっては、融資期間が短くなる場合や、利用できる住宅ローンが限られる場合があります。一方、一定の技術基準を満たせば、フラット35などの長期固定型住宅ローンを利用できる可能性もあります。

また、築年数や担保評価、リノベーション費用の内訳によっては、一般的な担保付き住宅ローンだけでなく、リフォーム一体型ローンや無担保型ローンを利用するケースもあります。利用できる商品や金利、融資期間は金融機関の審査によって異なります。

返済シミュレーション

（マンションは35年ローン、団地は20年ローン・元利均等返済で試算した月々の返済額）

	借入額・返済期間 金利タイプ	金利低め	金利中間	金利高め
一般的な マンション想定	3,500万円・35年ローン（担保付き・変動/固定）	98,800円 （変動1.0%）	115,942円（変動2.0%上昇時）	138,634円 （固定3.2%）
総支払額		4,190万6,000円	4,869万5,640円	5,822万6,280円
新栄団地 ＋リノベ想定	1,800万円・20年ローン（無担保・変動金利型）	91,059円 （変動2.0%）	99,828円 （変動3.0%）	109,076円 （変動4.0%）
総支払額		2,185万4,160円	2,395万8,720円	2,617万8,240円

※返済額はAIが計算した参考値です。実際の返済額については金融機関などにご相談ください。

※団地側の無担保ローンは審査により金利が個別に決まるため、上記は一般的な無担保住宅ローンの相場（年2〜5%程度）を踏まえた参考値です。
※新栄団地の月々の管理費4,000円・修繕積立金10,000円は含まれていません。
※2026年7月時点では、主要銀行の新規借入向け変動金利は年1％台前半を中心とする商品が見られます。ただし、実際の適用金利は金融機関、審査結果、取引条件などによって異なります。

上記の返済シミュレーションから、団地は融資期間が短くなり、金利もやや高めになる傾向があるものの、それでも手ごろな価格で購入できるため借入額を抑えやすく、月々の返済額はマンションと比べても大きくは変わらない水準に収まることがわかります。

団地リノベーションで賢い住まいづくりを

上記の返済シミュレーションから、手ごろな価格で購入できる団地は借入額を抑えやすく、その分、月々の返済額も低くなることがわかります。

ただし、団地であればどこでもよいわけではありません。大切なのは、資産価値を保ちやすい団地を選ぶことです。たとえば、新栄団地のように住環境や生活利便性のバランスに優れ、計画的にメンテナンスされている団地は、建物の美観だけでなく、資産価値も維持しやすいといえます。こうした点も確認したうえで選びましょう。

今回は、団地+リノベーションが金利上昇局面における家計防衛策として有効な選択肢であることをお伝えしました。陽に新た不動産では、心地よい空間づくりのノウハウを活かし、理想の住まいづくりをお手伝いしています。団地リノベーションに興味のある方は、ぜひ陽に新た不動産までご相談ください。

【ケーススタディハウスの物件概要】

間取り：51.42㎡ 1LDK

建築：1974 年

建築構造：鉄筋コンクリート5 階建2 階部分

総戸数：1586戸（20戸／棟）

最寄駅：埼玉高速鉄道 戸塚安行駅 徒歩20 分

東武伊勢崎線 新田駅：バス13 分

住所：埼玉県草加市新栄4丁目1000 新栄団地1-1-202号

備考：ペット飼育不可

大規模修繕済（2018年末完了）

雑排水管取替済・二重サッシ交換済（2015年末完了）

今ならオープンハウスの見学可能
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(アクセス情報)
埼玉高速鉄道　戸塚安行駅 徒歩20分
東武伊勢崎線 新田駅 バス13分
旭バス 新田駅東口より乗車『新栄団地』下車
※ 駐車場はありません
物件︎埼玉県草加市新栄4丁目1000新栄団地1-1-202号